GLOSSARIO EDILIZIA LIBERA: DAL 22 APRILE NON ESISTERÀ BUROCRAZIA? DAVVERO? ASPETTA UN ATTIMO...

PREAMBOLO

Oggi leggendo articoli su edilizia mi imbatto (grazie ad un amico) in questo articolo:

LAVORI IN CASA DAL 22 APRILE NIENTE PIU' BUROCRAZIA , di primo acchito mi spavento poi andando a leggere bene bene scopro che la burocrazia si riduce (non scompare) ma solo sulle opere di finitura che potrete vedere qui sotto negli screenshot del  "Glossario edilizia libera" , attenzione che in realtà ciò comporta che per questi lavori debbano essere comunque comunicati con il modulo CIL (Comunicazione inizio lavori) edilizia libera già presente. Ovviamente non c'è il tecnico libero professionista come progettista e direttore lavori ma nei casi richiesti c'è il Coordinatore della sicurezza. Per maggior chiarezza qui potrete trovare tutti i moduli editabili.

1. Introduzione

 2. Elenco non esaustivo delle manutenzione ordinaria

 3. Elenco non esaustivo della manutenzione ordinaria

4. Elenco non esaustivo delle opere: pompe di calore

5. Elenco non esaustivo delle opere: Depositi di gas di petrolio, Eliminazione delle Barriere Architettoniche, Attività di ricerca nel sottosuolo, Movimenti di terra

6. Elenco non esaustivo delle opere: serre mobili stagionali

7. Elenco non esaustivo delle opere interne: pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici

8. Elenco manufatti leggeri in strutture ricettive

9. Elenco non esaustivo delle opere interne

Ricapitoliamo: nel glossario abbiamo tutta la manutenzione ordinaria, ossia quelle opere destinate alla sostituzione e rinnovamento di impianti o finiture in edifici esistenti senza in alcun modo inficiare sagome, prospetti o cubature del nostro edificio.
Per esempio se la realizzazione di un ascensore interno (per abbattimento barriere architettoniche) comportasse il dover toccare la struttura del vano scala esistente comporterebbe una SCIA come minimo, idem se noi andassimo a realizzare un ascensore esterno (che praticamente sempre modifica prospetto e sagoma degli edifici) noi dovremmo quanto meno prepararci con una SCIA.

IMPRECISIONI ARTICOLO

Detto e visto il "Glossario" leggiamo l'articolo e posto sotto le mie osservazioni:

                                 

10. Inizio articolo.

Attenzione ad un cosa, è vero che il glossario ha valore su tutto il territorio nazionale un po' meno che i Comuni non possano imporre regole più restrittive e lo dice il Glossario stesso: "nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici esecutivi..."

Questo avviene perché l'edilizia/urbanistica è materia CONCORRENTE Tra Stato e Regioni.

Lo Stato delinea i criteri generali normativi : ad esempio l'introduzione della Sicurezza nei cantieri edili (Dlgs 494/96, di cui conosco qualcosina per essere stato Coordinatore), o la necessaria presenza del progetto del risparmio energetico per ottenere la concessione edilizia (introdotta con il Dlgs. 192/2005). Anche le distanze tra edifici D.M 1444/68 ne è un altro esempio.

Sono esempi di "recinto legislativo nazionale" a cui le regioni devono guardare legiferando in proprio. Insomma una sorta di paletti a cui le stesse non possono assolutamente oltrepassare.

11. Proseguimento articolo su pannelli solari

Meglio sempre avere un tecnico preparato che ci aiuta a capire cosa fare onde evitare di sbagliare  perché far da se senza chiedere (senza conoscere le norme del piano regolatore) è molto pericoloso, portandoci ad abusi edilizi
Infatti se le barriere architettoniche che vado ad abbattere inficiano sulla sagoma dell'edificio ,un classico sono gli ascensori esterni, rientrano sicuramente in un titolo edilizio importante come la SCIA o il PdC.



12. Altra immagine 

La lista non comprende espressamente lavori che non comportino modifiche catastali invito a leggere tutto il Glossario.

13. Rifacimento intonaci ed infissi.

Effettivamente intonaci ed infissi manti di copertura e pluviali  sono stati totalmente liberalizzati, inferriate anche.

ATTENZIONE:

Le opere devono effettivamente limitarsi a questi piccoli interventi di finitura non si deve assolutamente fare interventi "accompagnatori" come sostituire puntoni del tetto o tagliarli o modificarli, (è un opera di manutenzione straordinaria) o di installazione perline perché si va oltre ai lavori concessi.

Tanto per farvi capire un caso e chiarirvi meglio la situazione, che mi era capitato ed avevo descritto in questo post precedente avevo dovuto fare una CILA per il lavoro che andava oltre alla mera manutenzione ordinaria, straordinaria, pur senza toccare la struttura del tetto. Un lavoro come quello che sopra ho postato è in CILA, non è possibile farlo in CIL.

Su questa parte meno da dire, forse è la più precisa

COORDINAMENTO SICUREZZA.

Molto importante perchè sul modulo CIL troverete comunque il campo per indicare il professionista abilitato per la Sicurezza (decreto 81/2008). Per chiarire tutti i casi dove ci vuole e o non ci vuole ho preparato questo schema qui:

14. Schema nomina coordinatore.

Qua sotto ho riportato tutti i casi dell'allegato XI che fanno scattare a prescindere la nomina del Coordinatore.

ATTENZIONE:

2 artigiani che lavorano su un tetto o una facciata (ad esempio il carpentiere sul tetto e l'intonacatore sulla facciata) sono comunque IMPRESE (anche se autonomi), molto importante dirlo perché normalmente si è portati a pensare che solo IMPRESE di COSTRUZIONI siano IMPRESE VERE E PROPRIE, avendo dipendenti.

Anche non lavorassero in contemporanea comportano un Coordinatore per la Sicurezza con il relativo P.S.C.

15. Allegato XI Testo Unico Sicurezza.

Praticamente ogni lavoro in edilizia libera, come tinteggiatura esterna, sostituzione pluviali, manto di copertura e o riparazione intonaci e o modanature che comporti un lavoro in altezza all'esterno dal 1 piano di una casa (di solito alto 2,70 mt) portano con se la nomina del Coordinatore che redigerà un P.S.C (Piano di Sicurezza di Coordinamento) da distinguere con il P.O.S (il pino di sicurezza operativo) che ogni azienda deve portare sul cantiere, deve essere specifico ed integrare le generalità del P.S.C.

PER RICHIESTA CONSULENZA VI INVITO A CONTATTARMI NEL MODULO ACCANTO, E VI RISPONDERO'

COME SISTEMARE UN TETTO PERICOLANTE PROVVISORIAMENTE ?

PREMESSA

In questo primo post del 2018, dopo un periodo di pausa e riflessione, e facendovi gli auguri di buon anno (anche se in notevole ritardo spero ben accetti) di parlarvi di una mia esperienza riguardante la sistemazione di un fabbricato pericolante, in particolare soffermandomi su una manutenzione straordinaria del tetto.

Innanzitutto dobbiamo capire cosa vuol dire per legge il significato di fabbricato pericolante (o collabente)
In questo ci viene in aiuto sia il Catasto che classifica nella categoria F/2 tali fabbricati, in questo post ne parlavo di cosa fosse, per comodità nostra ne riprenderò la definizione che avevo dato e che è tale da catasto:

"F/2 = Unità collabenti: Sono le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado. Tra queste le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, in cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzazione non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In tali casi alla denuncia deve essere allegata un'apposita autocertificazione (da realizzare nello spazio destinato alla relazione nel file DOCFA) attestante l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas."

Da tale definizione capiamo subito che un immobile qualora abbia delle problematiche molto pronunciate (e di solito quelli che hanno un tetto pericolante hanno questi problemi) possono essere ricompresi negli edifici collabenti, a patto di poter soddisfare i requisiti sopraesposti.

Non tutti i fabbricati realmente collabenti sono censiti in tale categoria, ma è molto facile nelle zone (almeno nelle mie) che vengano censiti nella categoria A/4.

Molto importante affinchè una costruzione possa diventare collabente (censibile in Categoria F/2) è la richiesta d'inagibilità del fabbricato presso il Comune ed in seguito seguendo l'iter dell'Agenzia delle Entrate, sarà possibile censirlo in tale categoria (rendita catastale = 0€) di conseguenza non si pagano imposte.

IL CASO IN ESAME "FABBRICATO CON TETTO PERICOLANTE DA METTERE IN SICUREZZA"

Circa 2 anni fa vengo contattato da una persona dal nostro sito che aveva assolutamente bisogno di risolvere un problema urgente, ossia la messa in sicurezza di un fabbricato, avendo ricevuto dal Comune un obbligo di "messa in sicurezza dello stesso per la pubblica incolumità" dato che il fabbricato in oggetto come da foto si erge ai lati della pubblica via. Il fabbricato in oggetto risultava disabitato ed inutilizzato da almeno un decennio, questa la situazione esterna:

1. Prospetto Est

2. Altra parte del profilo Nord

3. Prospetto Nord est parte bassa

4. Parte bassa a Nord parte bassa

5. Prospetto Ovest parte alta

6. Particolare della pantalera ad Ovest

7. Altro particolare della pantalera da sostituire

8.Ulteriore particolare della pantalera da sostituire.

Subito mi rendo che date le particolarità del fabbricato, aderente a bordo di una strada pubblica secondaria molto stretta,( poco più di 4 mt) mi accorgo subito che un eventuale ponteggio avrebbe occluso parzialmente la strada pubblica creando non pochi disagi alla circolazione quindi decido di andare a vedere all'interno dell'immobile per capirci qualcosa e questa è la situazione che trovo:

9. Interno della falda del tetto.

10. Sottotetto non abitabile, interno del basso fabbricato riconducibile alla foto n.4

11. Solaio interno crollato

12. Altra foto d'interni con soffitto ammalorato.

Rendendomi conto delle difficoltà d'intervento sia legate sia al sito in sé sia alle condizioni oggettive in cui versava l'immobile faccio un analisi dei costi benefici a cui avrei sottoposto il mio committente per l'opera.

Subito, comprendo che un lavoro completo (rifacimento completo del tetto con tutta l'orditura primaria e secondaria ben visibili nelle foto 9 e 10) sarebbe costato decine e decine di migliaia d'euro e dato che l'immobile versava in stato d'abbandono non sarebbe comunque stato preso in considerazione dalla committenza.

L' ABUSIVISMO EDILIZIO, NECESSITÀ O DOLO? CHE COSA E' VERAMENTE E DA COSA NASCE? ( parte 3: riflessioni generali)

L'ABUSIVISMO AI GIORNI NOSTRI COSA E' CAMBIATO DA ALLORA?

Nell'altro post abbiamo visto la tragica situazione dell'edilizia negli anni 60 (e potrei dire anche anni 70) dove mancava non solo una pianificazione territoriale urbanistica ma mancava pure l'obbligo per i comuni di doverla fare, ergo per cui tale "lacuna" ha provocato nel tempo uno stato perenne di "irregolarità legalizzata" che ha causato anche un dissesto idrogeologico non indifferente.
Volete avere un idea dei danni provocati solo dal dissesto idrogeologico dagli anni 50 in poi?
Bene Legambiente ha fatto tempo fa questo raccolta in pdf "L'Italia delle alluvioni" 

Il nostro territorio è molto molto vulnerabile ad eventi sia di dissesto idrogeologico, sismico, vulcanico e per dare un' idea complessiva e descrittiva per ogni singolo Comune d'Italia sull'ISTAT è stata creata questa sezione  (Mappa dei rischi dei Comuni italiani) dove per ogni comune è possibile tranquillamente reperire ogni singola informazione, ecco qui sotto un esempio di Biella tratto da questa mappa:

se la confrontiamo con una Comune come Norcia (PG) vediamo subito delle differenze enormi sul rischio sismico, sul lato sinistro è enormemente superiore. E' possibile notare in entrambi i comuni che circa il 70% a Norcia e ben oltre l'80% del costruito a Biella è fino al 1985 anno del primo condono edilizio.

Condono edilizio nato proprio per "sanare" e "monetizzare" una situazione disastrosa portata da:

• Nessun obbligo da parte dei Comuni di dotarsi di PRG comunali che ha causato la costruzione d'immobili praticamente ovunque senza controllo

• Difficoltà di reperire le poche concessioni esistenti già previste dalla norma urbanistica del 42 e ,quando presenti, il più delle volte totalmente prive d'informazioni importanti (ne so qualcosa per aver fatto accesso a concessioni edilizie di questo periodo dove a malapena si trovava una pianta dell'immobile mentre oggi ad esempio è obbligatorio avere tutti i prospetti e almeno 2 sezioni significative)

• Legge Ponte del 1967 (la legge 765/1967) che pur preoccupandosi dello sviluppo incontrollato dell'edilizia fino a quel momento e pur introducendo per i privati le spese (gli oneri di urbanizzazione) non era riuscita più di tanto ad intervenire sul dilagare della speculazione edilizia ad ogni livello proprio per la quasi totale assenza di una pianificazione edilizia che tenesse in contro anche delle caratteristiche geologiche del sito in questione.

• Inesistente legislazione dal punto di vista delle opere strutturali, in particolare vi ricordo che la prima legge che prendeva in esame le parti strutturali (non solo quelle soggette a sisma, ma tutte) è la n° 1086 del 5 novembre 1971, potete ben immaginare che tutto quello fatto prima a questa data non avesse NESSUN obbligo di progettazione statica e deposito collaudo di un edificio

• Inesistente presenza di una mappa nazionale del rischio sismico come quella dell'INGV del 2006, quindi non utilizzabile per tutti i terremoti e frane che sono intervenuti in Italia prima di tale data.

• Enorme frammentazione legislativa tra le varie Regioni, che ricordiamo avere un regime di legislazione CONCORRENTE con lo Stato, che ha portato nel tempo ad una progressiva dispersione e confusione dell'intero processo edilizio, causando tra l'altro fenomeni di corruzione e scarsa trasparenza nelle pratiche edilizie anche per via degli oltre 8.000 regolamenti edilizi di ogni Comune italiano.

• Elevato costo della demolizione di un immobile (non necessariamente abusivo) i cui costi dalla mia esperienza vanno da un minimo di 8.000€ a salire a seconda della tipologia e grandezza. Moltiplicando questo numero per 5.500.000 (secondo lo studio di Sogeaa)  di edifici di cui è stato presentato negli anni un condono edilizio ma senza ricevere risposta dai Comuni; si ha un idea realistica di quali costi si andrebbe incontro per la demolizione anche di questi edifici. Contemporaneamente si parla di una somma quantificata in 21.700.000.000 € per il recupero di tutti gli oneri SOLO di tutte le pratiche già presentate e mai evase, tali somme corrispondono in maniera approssimativa all'intera Legge di Bilancio per il 2018. 

Ad oggi tuttavia la situazione è molto migliorata sia con l'introduzione di una normativa unica come il Testo unico dell'edilizia (D.P.R 380/2001, qui la versione più recente dopo le modifiche dei decreti "SCIA 1 e SCIA 2") sia per l'introduzione di un Regolamento edilizio tipo che sembra essere stato recepito dalle varie Regioni e comuni e questo non può fare altro che migliorare sia la trasparenza del mercato immobiliare/edilizio contribuendo ad una sostanziale sua ripresa.