IL COSTRUTTORE EDILE: COME SISTEMARE UN TETTO PERICOLANTE PROVVISORIAMENTE ?

PREMESSA

In questo primo post del 2018, dopo un periodo di pausa e riflessione, e facendovi gli auguri di buon anno (anche se in notevole ritardo spero ben accetti) di parlarvi di una mia esperienza riguardante la sistemazione di un fabbricato pericolante, in particolare soffermandomi su una manutenzione straordinaria del tetto.

Innanzitutto dobbiamo capire cosa vuol dire per legge il significato di fabbricato pericolante (o collabente)
In questo ci viene in aiuto sia il Catasto che classifica nella categoria F/2 tali fabbricati, in questo post ne parlavo di cosa fosse, per comodità nostra ne riprenderò la definizione che avevo dato e che è tale da catasto:

"F/2 = Unità collabenti: Sono le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado. Tra queste le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, in cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzazione non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In tali casi alla denuncia deve essere allegata un'apposita autocertificazione (da realizzare nello spazio destinato alla relazione nel file DOCFA) attestante l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas."

Da tale definizione capiamo subito che un immobile qualora abbia delle problematiche molto pronunciate (e di solito quelli che hanno un tetto pericolante hanno questi problemi) possono essere ricompresi negli edifici collabenti, a patto di poter soddisfare i requisiti sopraesposti.

Non tutti i fabbricati realmente collabenti sono censiti in tale categoria, ma è molto facile nelle zone (almeno nelle mie) che vengano censiti nella categoria A/4.

Molto importante affinchè una costruzione possa diventare collabente (censibile in Categoria F/2) è la richiesta d'inagibilità del fabbricato presso il Comune ed in seguito seguendo l'iter dell'Agenzia delle Entrate, sarà possibile censirlo in tale categoria (rendita catastale = 0€) di conseguenza non si pagano imposte.

IL CASO IN ESAME "FABBRICATO CON TETTO PERICOLANTE DA METTERE IN SICUREZZA"

Circa 2 anni fa vengo contattato da una persona dal nostro sito che aveva assolutamente bisogno di risolvere un problema urgente, ossia la messa in sicurezza di un fabbricato, avendo ricevuto dal Comune un obbligo di "messa in sicurezza dello stesso per la pubblica incolumità" dato che il fabbricato in oggetto come da foto si erge ai lati della pubblica via. Il fabbricato in oggetto risultava disabitato ed inutilizzato da almeno un decennio, questa la situazione esterna:

1. Prospetto Est

2. Altra parte del profilo Nord

3. Prospetto Nord est parte bassa

4. Parte bassa a Nord parte bassa

5. Prospetto Ovest parte alta

6. Particolare della pantalera ad Ovest

7. Altro particolare della pantalera da sostituire

8.Ulteriore particolare della pantalera da sostituire.

Subito mi rendo che date le particolarità del fabbricato, aderente a bordo di una strada pubblica secondaria molto stretta,( poco più di 4 mt) mi accorgo subito che un eventuale ponteggio avrebbe occluso parzialmente la strada pubblica creando non pochi disagi alla circolazione quindi decido di andare a vedere all'interno dell'immobile per capirci qualcosa e questa è la situazione che trovo:

9. Interno della falda del tetto.

10. Sottotetto non abitabile, interno del basso fabbricato riconducibile alla foto n.4

11. Solaio interno crollato

12. Altra foto d'interni con soffitto ammalorato.

Rendendomi conto delle difficoltà d'intervento sia legate sia al sito in sé sia alle condizioni oggettive in cui versava l'immobile faccio un analisi dei costi benefici a cui avrei sottoposto il mio committente per l'opera.

Subito, comprendo che un lavoro completo (rifacimento completo del tetto con tutta l'orditura primaria e secondaria ben visibili nelle foto 9 e 10) sarebbe costato decine e decine di migliaia d'euro e dato che l'immobile versava in stato d'abbandono non sarebbe comunque stato preso in considerazione dalla committenza.

COME RISOLVERE IL PROBLEMA?

L'unico modo che, data la situazione oggettiva del fabbricato, data la disponibilità di spesa della committenza e data l'urgenza di una messa in sicurezza dell'intero fabbricato pericolante mi viene dall'utilizzo di un cestello con braccio telescopico per lavorare in altezza superiore ai 2 mt (qui il punto più alto era più di 11 mt) senza camminare sul tetto in quanto data lo stato di usura della struttura del tetto stessa (vedi foto 9 e 10) avrei messo in pericolo di vita qualsiasi operatore (causa crollo del tetto) ed avrei sottoposto sia la committenza e me stesso ad una denuncia penale per violazione legge sulla sicurezza dei lavori (testo unico Dlgs.81/2008). Quindi per procedere a fare manutenzione straordinaria senza sostituzione di parti strutturali, preparo una CILA (Comunicazione inizio lavori Asseverata al Comune) e facciamo il PSC e POS per lavorare in altezza ed effettuare il lavoro, oltre alla pratica di occupazione suolo pubblico per permettere al cestello di lavorare sulla pubblica via senza timore di alcuna protesta.

13. Prospetti

14. Estratto Mappa Prg

15. Planimetrie

Siccome si tratta di edificio molto ante 67 (senza nessun obbligo di concessione edilizia fuori dal centro), mi accingo a rilevarlo con bindella, metro e misuratore laser.

Dopo l'esecuzione della CILA e della Sicurezza con PSC e POS e Occupazione Suolo Pubblico ecco come ho proceduto con l'impostazione del lavoro