GLOSSARIO EDILIZIA LIBERA: DAL 22 APRILE NON ESISTERÀ BUROCRAZIA? DAVVERO? ASPETTA UN ATTIMO...

PREAMBOLO

Oggi leggendo articoli su edilizia mi imbatto (grazie ad un amico) in questo articolo:

LAVORI IN CASA DAL 22 APRILE NIENTE PIU' BUROCRAZIA , di primo acchito mi spavento poi andando a leggere bene bene scopro che la burocrazia si riduce (non scompare) ma solo sulle opere di finitura che potrete vedere qui sotto negli screenshot del  "Glossario edilizia libera" , attenzione che in realtà ciò comporta che per questi lavori debbano essere comunque comunicati con il modulo CIL (Comunicazione inizio lavori) edilizia libera già presente. Ovviamente non c'è il tecnico libero professionista come progettista e direttore lavori ma nei casi richiesti c'è il Coordinatore della sicurezza. Per maggior chiarezza qui potrete trovare tutti i moduli editabili.

1. Introduzione

 2. Elenco non esaustivo delle manutenzione ordinaria

 3. Elenco non esaustivo della manutenzione ordinaria

4. Elenco non esaustivo delle opere: pompe di calore

5. Elenco non esaustivo delle opere: Depositi di gas di petrolio, Eliminazione delle Barriere Architettoniche, Attività di ricerca nel sottosuolo, Movimenti di terra

6. Elenco non esaustivo delle opere: serre mobili stagionali

7. Elenco non esaustivo delle opere interne: pannelli fotovoltaici a servizio degli edifici

8. Elenco manufatti leggeri in strutture ricettive

9. Elenco non esaustivo delle opere interne

Ricapitoliamo: nel glossario abbiamo tutta la manutenzione ordinaria, ossia quelle opere destinate alla sostituzione e rinnovamento di impianti o finiture in edifici esistenti senza in alcun modo inficiare sagome, prospetti o cubature del nostro edificio.
Per esempio se la realizzazione di un ascensore interno (per abbattimento barriere architettoniche) comportasse il dover toccare la struttura del vano scala esistente comporterebbe una SCIA come minimo, idem se noi andassimo a realizzare un ascensore esterno (che praticamente sempre modifica prospetto e sagoma degli edifici) noi dovremmo quanto meno prepararci con una SCIA.

IMPRECISIONI ARTICOLO

Detto e visto il "Glossario" leggiamo l'articolo e posto sotto le mie osservazioni:

                                 

10. Inizio articolo.

Attenzione ad un cosa, è vero che il glossario ha valore su tutto il territorio nazionale un po' meno che i Comuni non possano imporre regole più restrittive e lo dice il Glossario stesso: "nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici esecutivi..."

Questo avviene perché l'edilizia/urbanistica è materia CONCORRENTE Tra Stato e Regioni.

Lo Stato delinea i criteri generali normativi : ad esempio l'introduzione della Sicurezza nei cantieri edili (Dlgs 494/96, di cui conosco qualcosina per essere stato Coordinatore), o la necessaria presenza del progetto del risparmio energetico per ottenere la concessione edilizia (introdotta con il Dlgs. 192/2005). Anche le distanze tra edifici D.M 1444/68 ne è un altro esempio.

Sono esempi di "recinto legislativo nazionale" a cui le regioni devono guardare legiferando in proprio. Insomma una sorta di paletti a cui le stesse non possono assolutamente oltrepassare.

11. Proseguimento articolo su pannelli solari

Meglio sempre avere un tecnico preparato che ci aiuta a capire cosa fare onde evitare di sbagliare  perché far da se senza chiedere (senza conoscere le norme del piano regolatore) è molto pericoloso, portandoci ad abusi edilizi
Infatti se le barriere architettoniche che vado ad abbattere inficiano sulla sagoma dell'edificio ,un classico sono gli ascensori esterni, rientrano sicuramente in un titolo edilizio importante come la SCIA o il PdC.



12. Altra immagine 

La lista non comprende espressamente lavori che non comportino modifiche catastali invito a leggere tutto il Glossario.

13. Rifacimento intonaci ed infissi.

Effettivamente intonaci ed infissi manti di copertura e pluviali  sono stati totalmente liberalizzati, inferriate anche.

ATTENZIONE:

Le opere devono effettivamente limitarsi a questi piccoli interventi di finitura non si deve assolutamente fare interventi "accompagnatori" come sostituire puntoni del tetto o tagliarli o modificarli, (è un opera di manutenzione straordinaria) o di installazione perline perché si va oltre ai lavori concessi.

Tanto per farvi capire un caso e chiarirvi meglio la situazione, che mi era capitato ed avevo descritto in questo post precedente avevo dovuto fare una CILA per il lavoro che andava oltre alla mera manutenzione ordinaria, straordinaria, pur senza toccare la struttura del tetto. Un lavoro come quello che sopra ho postato è in CILA, non è possibile farlo in CIL.

Su questa parte meno da dire, forse è la più precisa

COORDINAMENTO SICUREZZA.

Molto importante perchè sul modulo CIL troverete comunque il campo per indicare il professionista abilitato per la Sicurezza (decreto 81/2008). Per chiarire tutti i casi dove ci vuole e o non ci vuole ho preparato questo schema qui:

14. Schema nomina coordinatore.

Qua sotto ho riportato tutti i casi dell'allegato XI che fanno scattare a prescindere la nomina del Coordinatore.

ATTENZIONE:

2 artigiani che lavorano su un tetto o una facciata (ad esempio il carpentiere sul tetto e l'intonacatore sulla facciata) sono comunque IMPRESE (anche se autonomi), molto importante dirlo perché normalmente si è portati a pensare che solo IMPRESE di COSTRUZIONI siano IMPRESE VERE E PROPRIE, avendo dipendenti.

Anche non lavorassero in contemporanea comportano un Coordinatore per la Sicurezza con il relativo P.S.C.

15. Allegato XI Testo Unico Sicurezza.

Praticamente ogni lavoro in edilizia libera, come tinteggiatura esterna, sostituzione pluviali, manto di copertura e o riparazione intonaci e o modanature che comporti un lavoro in altezza all'esterno dal 1 piano di una casa (di solito alto 2,70 mt) portano con se la nomina del Coordinatore che redigerà un P.S.C (Piano di Sicurezza di Coordinamento) da distinguere con il P.O.S (il pino di sicurezza operativo) che ogni azienda deve portare sul cantiere, deve essere specifico ed integrare le generalità del P.S.C.

PER RICHIESTA CONSULENZA VI INVITO A CONTATTARMI NEL MODULO ACCANTO, E VI RISPONDERO'

COME SISTEMARE UN TETTO PERICOLANTE PROVVISORIAMENTE ?

PREMESSA

In questo primo post del 2018, dopo un periodo di pausa e riflessione, e facendovi gli auguri di buon anno (anche se in notevole ritardo spero ben accetti) di parlarvi di una mia esperienza riguardante la sistemazione di un fabbricato pericolante, in particolare soffermandomi su una manutenzione straordinaria del tetto.

Innanzitutto dobbiamo capire cosa vuol dire per legge il significato di fabbricato pericolante (o collabente)
In questo ci viene in aiuto sia il Catasto che classifica nella categoria F/2 tali fabbricati, in questo post ne parlavo di cosa fosse, per comodità nostra ne riprenderò la definizione che avevo dato e che è tale da catasto:

"F/2 = Unità collabenti: Sono le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado. Tra queste le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, in cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzazione non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In tali casi alla denuncia deve essere allegata un'apposita autocertificazione (da realizzare nello spazio destinato alla relazione nel file DOCFA) attestante l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas."

Da tale definizione capiamo subito che un immobile qualora abbia delle problematiche molto pronunciate (e di solito quelli che hanno un tetto pericolante hanno questi problemi) possono essere ricompresi negli edifici collabenti, a patto di poter soddisfare i requisiti sopraesposti.

Non tutti i fabbricati realmente collabenti sono censiti in tale categoria, ma è molto facile nelle zone (almeno nelle mie) che vengano censiti nella categoria A/4.

Molto importante affinchè una costruzione possa diventare collabente (censibile in Categoria F/2) è la richiesta d'inagibilità del fabbricato presso il Comune ed in seguito seguendo l'iter dell'Agenzia delle Entrate, sarà possibile censirlo in tale categoria (rendita catastale = 0€) di conseguenza non si pagano imposte.

IL CASO IN ESAME "FABBRICATO CON TETTO PERICOLANTE DA METTERE IN SICUREZZA"

Circa 2 anni fa vengo contattato da una persona dal nostro sito che aveva assolutamente bisogno di risolvere un problema urgente, ossia la messa in sicurezza di un fabbricato, avendo ricevuto dal Comune un obbligo di "messa in sicurezza dello stesso per la pubblica incolumità" dato che il fabbricato in oggetto come da foto si erge ai lati della pubblica via. Il fabbricato in oggetto risultava disabitato ed inutilizzato da almeno un decennio, questa la situazione esterna:

1. Prospetto Est

2. Altra parte del profilo Nord

3. Prospetto Nord est parte bassa

4. Parte bassa a Nord parte bassa

5. Prospetto Ovest parte alta

6. Particolare della pantalera ad Ovest

7. Altro particolare della pantalera da sostituire

8.Ulteriore particolare della pantalera da sostituire.

Subito mi rendo che date le particolarità del fabbricato, aderente a bordo di una strada pubblica secondaria molto stretta,( poco più di 4 mt) mi accorgo subito che un eventuale ponteggio avrebbe occluso parzialmente la strada pubblica creando non pochi disagi alla circolazione quindi decido di andare a vedere all'interno dell'immobile per capirci qualcosa e questa è la situazione che trovo:

9. Interno della falda del tetto.

10. Sottotetto non abitabile, interno del basso fabbricato riconducibile alla foto n.4

11. Solaio interno crollato

12. Altra foto d'interni con soffitto ammalorato.

Rendendomi conto delle difficoltà d'intervento sia legate sia al sito in sé sia alle condizioni oggettive in cui versava l'immobile faccio un analisi dei costi benefici a cui avrei sottoposto il mio committente per l'opera.

Subito, comprendo che un lavoro completo (rifacimento completo del tetto con tutta l'orditura primaria e secondaria ben visibili nelle foto 9 e 10) sarebbe costato decine e decine di migliaia d'euro e dato che l'immobile versava in stato d'abbandono non sarebbe comunque stato preso in considerazione dalla committenza.

L' ABUSIVISMO EDILIZIO, NECESSITÀ O DOLO? CHE COSA E' VERAMENTE E DA COSA NASCE? ( parte 3: riflessioni generali)

L'ABUSIVISMO AI GIORNI NOSTRI COSA E' CAMBIATO DA ALLORA?

Nell'altro post abbiamo visto la tragica situazione dell'edilizia negli anni 60 (e potrei dire anche anni 70) dove mancava non solo una pianificazione territoriale urbanistica ma mancava pure l'obbligo per i comuni di doverla fare, ergo per cui tale "lacuna" ha provocato nel tempo uno stato perenne di "irregolarità legalizzata" che ha causato anche un dissesto idrogeologico non indifferente.
Volete avere un idea dei danni provocati solo dal dissesto idrogeologico dagli anni 50 in poi?
Bene Legambiente ha fatto tempo fa questo raccolta in pdf "L'Italia delle alluvioni" 

Il nostro territorio è molto molto vulnerabile ad eventi sia di dissesto idrogeologico, sismico, vulcanico e per dare un' idea complessiva e descrittiva per ogni singolo Comune d'Italia sull'ISTAT è stata creata questa sezione  (Mappa dei rischi dei Comuni italiani) dove per ogni comune è possibile tranquillamente reperire ogni singola informazione, ecco qui sotto un esempio di Biella tratto da questa mappa:

se la confrontiamo con una Comune come Norcia (PG) vediamo subito delle differenze enormi sul rischio sismico, sul lato sinistro è enormemente superiore. E' possibile notare in entrambi i comuni che circa il 70% a Norcia e ben oltre l'80% del costruito a Biella è fino al 1985 anno del primo condono edilizio.

Condono edilizio nato proprio per "sanare" e "monetizzare" una situazione disastrosa portata da:

• Nessun obbligo da parte dei Comuni di dotarsi di PRG comunali che ha causato la costruzione d'immobili praticamente ovunque senza controllo

• Difficoltà di reperire le poche concessioni esistenti già previste dalla norma urbanistica del 42 e ,quando presenti, il più delle volte totalmente prive d'informazioni importanti (ne so qualcosa per aver fatto accesso a concessioni edilizie di questo periodo dove a malapena si trovava una pianta dell'immobile mentre oggi ad esempio è obbligatorio avere tutti i prospetti e almeno 2 sezioni significative)

• Legge Ponte del 1967 (la legge 765/1967) che pur preoccupandosi dello sviluppo incontrollato dell'edilizia fino a quel momento e pur introducendo per i privati le spese (gli oneri di urbanizzazione) non era riuscita più di tanto ad intervenire sul dilagare della speculazione edilizia ad ogni livello proprio per la quasi totale assenza di una pianificazione edilizia che tenesse in contro anche delle caratteristiche geologiche del sito in questione.

• Inesistente legislazione dal punto di vista delle opere strutturali, in particolare vi ricordo che la prima legge che prendeva in esame le parti strutturali (non solo quelle soggette a sisma, ma tutte) è la n° 1086 del 5 novembre 1971, potete ben immaginare che tutto quello fatto prima a questa data non avesse NESSUN obbligo di progettazione statica e deposito collaudo di un edificio

• Inesistente presenza di una mappa nazionale del rischio sismico come quella dell'INGV del 2006, quindi non utilizzabile per tutti i terremoti e frane che sono intervenuti in Italia prima di tale data.

• Enorme frammentazione legislativa tra le varie Regioni, che ricordiamo avere un regime di legislazione CONCORRENTE con lo Stato, che ha portato nel tempo ad una progressiva dispersione e confusione dell'intero processo edilizio, causando tra l'altro fenomeni di corruzione e scarsa trasparenza nelle pratiche edilizie anche per via degli oltre 8.000 regolamenti edilizi di ogni Comune italiano.

• Elevato costo della demolizione di un immobile (non necessariamente abusivo) i cui costi dalla mia esperienza vanno da un minimo di 8.000€ a salire a seconda della tipologia e grandezza. Moltiplicando questo numero per 5.500.000 (secondo lo studio di Sogeaa)  di edifici di cui è stato presentato negli anni un condono edilizio ma senza ricevere risposta dai Comuni; si ha un idea realistica di quali costi si andrebbe incontro per la demolizione anche di questi edifici. Contemporaneamente si parla di una somma quantificata in 21.700.000.000 € per il recupero di tutti gli oneri SOLO di tutte le pratiche già presentate e mai evase, tali somme corrispondono in maniera approssimativa all'intera Legge di Bilancio per il 2018. 

Ad oggi tuttavia la situazione è molto migliorata sia con l'introduzione di una normativa unica come il Testo unico dell'edilizia (D.P.R 380/2001, qui la versione più recente dopo le modifiche dei decreti "SCIA 1 e SCIA 2") sia per l'introduzione di un Regolamento edilizio tipo che sembra essere stato recepito dalle varie Regioni e comuni e questo non può fare altro che migliorare sia la trasparenza del mercato immobiliare/edilizio contribuendo ad una sostanziale sua ripresa.

L' ABUSIVISMO EDILIZIO, NECESSITÀ O DOLO? CHE COSA E' VERAMENTE E DA COSA NASCE? ( parte 2: legge Ponte e situazioni anni 60)

Nel post precedente abbiamo parlato di abusi edilizi in seguito agli eventi recenti accaduti ad Ischia, cercando di far il più possibile chiarezza circa le cause.
Parto da queste date ,a mio avviso centrali per far capire la problematica, portandovi le norme di riferimento commentandovele per cercare di tradurvele in pratica.

1) Ante 1942 immobili sprovvisti di concessione edilizia sono  comunque SEMPRE LEGITTIMI

2) Dal 1942 al 1967 sprovvisti di concessione edilizia

• Dentro i centri abitati NON LEGITTIMI
• Fuori dai centri abitati LEGITTIMI

3) Dal 2 settembre 1967 tutti gli immobili devono essere dotati di concessione edilizia.

Tutto ciò venne fatto proprio per porre un freno alla dilagante edilizia (anche di "necessità") ed ottenere dai privati interessati dalle edificazioni, purtroppo permane la facoltà del piano regolatore peri Comuni ( che è lo strumento attraverso al quale è possibile guidare una corretta progettazione dell'ambiente costruito) Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici 28 Ottobre 1967, n. 3210 Istruzione per l'applicazione della legge 6 Agosto 1967, N. 765, recante modifiche ed integrazione alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 potrete farvi un idea
Vi riporto uno stralcio preso proprio dal link soprastante tanto per farvi un'idea di cosa è successo nel 1967 con la legge ponte:

"1. FORMAZIONE DEGLI STRUMENTI DI DISCIPLINA URBANISTICO-EDILIZIA - INTERVENTI SOSTITUTIVI (ART.1, 2 e 11)A)Formazione dei piani regolatori generali (art.1 e 2). - Spesa per la redazione dei piani (art.1, comma 1).L'art.1 della nuova legge modifica l'art.8 della legge urbanistica del 1942 riguardante la formazione dei piani regolatori generali, l'obbligo di detta formazione per i comuni inclusi in appositi elenchi e l'eventuale intervento sostitutivo dell'autorità statale in caso di inadempienza da parte delle amministrazioni comunali.Il predetto art.1 mantiene e riafferma la facoltà per tutti i comuni - senza distinzione di grandezza e di importanza - di formare il piano regolatore generale del proprio territorio ed introduce una innovazione di carattere procedurale, stabilendo che la delibera consiliare, con la quale il comune decide di procedere alla formazione del piano regolatore, non è soggetta, come è avvenuto finora, all'approvazione della giunta provinciale amministrativa, ma diventa esecutiva ai sensi dell'art.3 della legge 9-6-1947, n.530.Lo stesso articolo precisa che la spesa per la formazione dei piani è obbligatoria.Mentre rimangono inalterati il secondo ed il terzo comma del citato art.8 della legge urbanistica del 1942, relativi all'obbligo della formazione del piano per i comuni inclusi in appositi elenchi, la nuova legge sostituisce gli ultimi tre commi dello stesso art.8, modificando sostanzialmente le modalità e le forme dell'intervento sostitutivo.Invero, la grande maggioranza dei comuni finora inclusi negli elenchi non ha formato il piano ovvero non lo ha adottato o, infine, non lo ha presentato ai competenti organi per l'approvazione. Ciò è avvenuto anche perché i poteri di intervento attribuiti all'autorità statale si sono rivelati in pratica privi di qualsiasi efficacia, cosicché l'inadempienza da parte dei comuni obbligati non ha trovato il giusto e necessario correttivo rappresentato dall'azione sostitutiva dell'autorità statale.Il sistema previsto dalla citata norma per i comuni obbligati - inclusi in elenchi dopo l'entrata in vigore della legge - può così riassumersi:a) nomina dei progettisti ovvero conferimento dell'incarico per la formazione del piano: la relativa delibera deve essere adottata entro 3 mesi dalla data del decreto di inclusione in elenco. Ovviamente, anche se la legge parla di "nomina dei progettisti" l'espressione non esclude che l'incarico possa essere assunto dagli uffici tecnici comunali;b) adozione del piano: deve essere deliberata entro dodici mesi dalla data del provvedimento di nomina dei progettisti;c) presentazione del piano al Ministero dei lavori pubblici: deve avvenire entro due anni dalla data di inclusione in elenco;d) inosservanza dei termini suddetti: il prefetto - salvo proroga non superiore complessivamente ad un anno, che il Ministero dei lavori pubblici può concedere in caso di accertata necessità - convoca il consiglio comunale per l'adozione dei relativi provvedimenti entro il termine di trenta giorni, decorso il quale inutilmente, il prefetto stesso nomina, d'intesa con il provveditore alle opere pubbliche, un commissario per gli adempimenti di cui alle lettere a), b), e c);e) restituzione del piano al comune per integrazioni, modifiche o rielaborazione:1) il comune deve provvedere entro il termine di 180 giorni dalla data di restituzione del piano;2) scaduto tale termine, il prefetto convoca il consiglio comunale perché deliberi entro trenta giorni, trascorsi inutilmente i quali, il prefetto stesso nomina un commissario per l'adozione delle modifiche, integrazioni e prescrizioni ministeriali.Va chiarito che, entro il suindicato termine di 180 giorni, il comune deve provvedere sia alla redazione delle modifiche ed integrazioni od alla rielaborazione del piano, sia alla relativa delibera di adozione.E' appena il caso, poi, di precisare che le modifiche di cui sopra non sono evidentemente quelle che l'autorità di controllo può introdurre d'ufficio nel piano: per queste ultime, come si vedrà, la legge richiede soltanto le controdeduzioni comunali da adottare entro novanta giorni;f) iscrizione in bilancio della spesa per la redazione o la rielaborazione d'ufficio del piano: quando in caso di inadempienza comunale il prefetto provvede alla nomina del commissario per la redazione del piano o per la sua rielaborazione, il prefetto stesso, d'intesa con il provveditore alle opere pubbliche, promuove la iscrizione della relativa spesa nel bilancio comunale;g) approvazione del piano da parte del Ministero dei lavori pubblici: deve intervenire entro un anno dalla presentazione degli atti al provveditorato alle opere pubbliche, salvo che il Ministero non restituisca prima gli atti medesimi al comune per rielaborazioni, modifiche od integrazioni.Come vedesi, l'intervento sostitutivo, che in precedenza era facoltativo e limitato alla sola fase di formazione del piano regolatore, diventa ora obbligatorio e viene esteso a tutti gli adempimenti di competenza comunale, ivi compresa la presentazione degli atti al Ministero dei lavori pubblici per l'approvazione."

 Anche questa legge pur proponendosi di superare il lassismo con cui i comuni non si erano mai dotato di strumenti urbanistici (o almeno non tutti) di fatto non rendeva obbligati i comuni a redigerlo infatti:

"Il predetto art.1 mantiene e riafferma la FACOLTÁ per tutti i comuni - senza distinzione di grandezza e di importanza - di formare il piano regolatore"

 per cui potrete trovare casi d'immobili pur obbligati ad avere una concessione edilizia dal 2 settembre 1967 non saranno soggetti al controllo di nessun piano urbanistico proprio perchè NON OBBLIGATORIO per i comuni e di conseguenza edifici anche validi anche quando costruiti in zone nelle quali oggi sarebbe assolutamente vietato dai piani regolatori.
Tuttavia lo stesso regolamento cerca di spingere per la semplificazione dell'iter burocratico per la formazione di un P.R.G infatti all'art 3 trovate questo, sempre nello stesso link riportato sopra e come riferimento: Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici 28 Ottobre 1967, n°3210 Istruzione per l'applicazione della legge:

3. SEMPLIFICAZIONE ED ACCELERAMENTO DELLE PROCEDURE (art. 1, comma 1 e 7; art. 3 comma 3; art. 5 comma 1 e 7; art. 12 comma 1, 5 e 6; art. 20) La nuova legge contiene diverse norme intese a rendere più rapido l'iter di approvazione dei piani, attraverso il decentramento e la semplificazione di vari adempimenti ed atti procedurali.

 Questo tanto per far capire che mentre la legge NON IMPONEVA da una parte la pianificazione urbanistica, dall'altra CERCAVA di SEMPLIFICARE L'ITER per le procedure per i PRG.
Quindi bastava che un comune non facesse alcun piano regolatore (abbiamo visto che non era obbligato per legge) ed il controllo del territorio, di fatto, non poteva essere attuato.
Tra i vari documenti ricercati molto interessante è questo Pdf tratto dalla facoltà di ingegneria dell'Università di Pisa che prende in considerazione non solo la legge Ponte del 67 ma tutta la storia fino agli 70 (77 per la precisione).
Potete vedere dal loro file il risultato della scarsa dotazione di Piani regolatori (tranne le grandi città) ancora negli anni'60 da pag.12 a pag.15, quindi un territorio di fatto non salvaguardato almeno fino alla fine degli anni 70 ed inizio 80.
Se desiderate informazioni circa lo stock immobiliare italiano, per sapere età, numero, tipo d'intestatari (privati o aziende), rendite totali, numero di edifici per classe catastale ecc.  L'Agenzia delle Entrate ha realizzato questa bellissima guida informativa : Gli Immobili in Italia 2017  
Altre informazioni utili le potete trovare sul sito del INU (Istituto Nazionale di Urbanistica) 

L' ABUSIVISMO EDILIZIO, NECESSITÀ O DOLO? CHE COSA E' VERAMENTE E DA COSA NASCE? ( parte 1)

PREMESSA

In questi giorni dopo l'ennesimo calamità naturale che ha colpito il nostro Paese vedi il Sisma che ha colpito l'isola di Ischia (NA) come già avvenuto prima del per l'episodio di Amatrice (RI) nell'agosto scorso si torna a parlare di un tema fondamentale: ossia il l'abusivismo edilizio.
Leggo titoli come questo sui giornali questo: Ischia: sul terremoto lo spettro dell’abusivismo edilizio oppure come questo: Cantone: "Abusivismo edilizio, no a tutte le sanatorie" oppure questo: Chi ha ragione tra il Pd e Di Maio sull'abusivismo edilizio? capisco sempre di più che un post che possa spiegare le cause di questo fenomeno ed aiutare a trovare la soluzione migliore, non interessandomi a dare ragione a questo o a quello, ma m'interessa veramente fare chiarezza su un tema spinoso come l'abusivismo edilizio avendo dalla mia parte un minimo di competenza tecnica ed esperienza pratica sia come professionista che come costruttore edile per poter affrontarlo.

PERCHE' NASCE L'ABUSIVISMO EDILIZIO IN ITALIA?

Innanzitutto l'Italia è un paese edificato ormai dalla notte dei tempi: si parte dall'epoca romana, ormai oltre 2.000 anni fa attraversando tutte le ere da Rinascimento al Risorgimento per arrivare fino e gli immobili hanno seguito l'esigenza umana e l'abusivismo già a quei tempi esisteva, se avete dei dubbi credo che Alberto Angela qui dal minuto 5:00 in poi spieghi molto bene questa cosa (consiglio di vedere il video è molto esplicativo).
L'abusivismo già in età romana nasceva per dare una risposta all'eccessiva crescita della città ed ad una regolamentazione assai rigida, intendiamoci bene, la regolamentazione era necessaria, ma non si basava ancora come oggi su un analisi della demografia non esistevano strumenti per analizzare una mole di dati impressionanti quali: nati e morti, immigrazione, esigenze commerciali, esigenze industriali, esigenze ricreative...per cui era molto molto più difficile realizzare un PRG come lo intendono i tecnici odierni.

TAPPE DELL'EVOLUZIONE URBANISTICA IN ITALIA

In questo post spiegavo come la progettazione di un immobile seguisse la pianificazione del territorio e di come entrambe si fossero sviluppate tecnologicamente nel tempo e come avessero influenzato il modus operandi di realizzazione di un edificio.

•  In Italia i primi vagiti della normativa edilizia si hanno già nel 1865 con la legge n°2359 ed una sua più rapida evoluzione nel 1942 con il regio decreto 1150, tuttavia SOLO negli agli settanta lo strumento urbanistico diventa di controllo di assetto del territorio per cui vi lascio immaginare cosa possa essere successo fino ancora a quel momento.

• Dagli anni 70 in poi c'è anche  stata la nascita delle Regioni dove la potestà legislativa in tema di edilizia ed urbanistica è CONCORRENTE con lo Stato. Infatti se le linee guida generali sono Statali, la Regione ha piena autonomia sul governo del territorio, tradotto disciplina la pianificazione urbanistica territoriale approvando i piani urbanistici comunali.

• Altro notevole cambiamento è rappresentato dalla legge "Ponte" (la n°765 del 1967) dove è stata introdotta una sorta di "legittimazione urbanistica" per il trasferimento d'immobili  ante 2 settembre 1967 (auto dichiarazione) dovuta a: Carenza totale o parziale di documentazione fino ad allora presente, edificazione in comuni dove non sempre era presente un piano regolatore e difficoltà nell'accedere agli archivi comunali per le vecchie pratiche. Al 2 settembre 1967 la situazione legislativa degli immobili era questa:
• Ante 1942: tutti gli immobili sia dentro che fuori i centri abitati erano legittimi anche senza titolo edilizio
• Dal 1942 al 1967: gli immobili legittimi sono quelli sono fuori dai centri abitati, quelli in nei centri no
• Dal 2 settembre 1967: tutti gli immobili non provvisti di titolo edilizio sono illegittimi
• Condono edilizio del 1985 (L. 47/1985)
• Condono edilizio del 1994 (L. 724/1994)
• Condono edilizio del 2003 ( L. 326/ 2003)
• Testo Unico Edilizia (D.P.R 380/2001): la raccolta finale di tutte le norme urbanistiche ed edilizie previgenti fino ad allora e che fino ad allora hanno sempre operato in modo disordinato e sparso Ancora oggi rappresenta la "Bibbia" per ogni tecnico del settore sia pubblico che privato.

Ovviamente andare a risalire alle vecchie pianificazioni comunali anni 40 è problematico anche perché da allora le città si sono espanse molto per cui quello che allora poteva essere periferia oggi sarebbe zona quasi centrale, da ciò in base allo schema sopra si è originata grande confusione che poi ha contribuito in modo deciso all'abusivismo edilizio, senza contare l'apporto di Regioni che spesso normavano in contrasto con la norma statale per creare ulteriori problemi. 

Esempio: considerare che per uno stesso immobile realizzato ad esempio negli anni 40 (senza obbligo di concessione)  possano poi essere presenti titoli abilitativi per le variazioni successive (ad esempio per ampliamenti fatti negli anni 70 e 80) e variazioni interne fatte negli anni 90. 

Non sono casi rari tenendo conto che degli oltre 56 milioni di unità immobiliari presenti in banca dati all'Agenzia delle Entrate al 2014, un buon 2/3 siano fino anni 70; inoltre nei Comuni la documentazione edilizia degli immobili è conservata per anni e mesi, quindi variazioni successive fatte in anni e mesi differenti vengono conservate in faldoni differenti, contribuendo a rendere difficoltose le ricerche a posteriori.

Nel prossimo articolo continueremo a parlare di abusivismo edilizio trattando in maniera specifica la parte dei condoni edilizi per poi arrivare in ultima battuta sul Testo unico dell'edilizia.

CHE COSA È L'AGIBILITÀ DI UN IMMOBILE? (parte 1)

PREMESSA

Nel post precedente abbiamo parlato di antisismica in edilizia, in seguito all'evento catastrofico del 24 agosto 2016 ad Accumuli ed Amatrice, dando delle indicazioni in merito di cosa fosse un terremoto, come misurarlo e di quali fossero alcune tecnologie disponibili.
In questo post però voglio parlare di come si ottiene l'Agibilità degli immobili (sia nuovi, sia ristrutturati) in quanto appena ho letto questa notizia Consiglieri romani che fanno i sopralluoghi per l'Agibilità ho capito che è necessario fare chiarezza su questo punto.
Premesso che non è mio interesse fare tifo politico, è mio interesse spiegare (come addetto ai lavori) quali siano effettivamente le caratteristiche richieste ad un qualunque edificio per essere considerato fruibile al pubblico;  e che senza il rispetto della normativa vigente non può assolutamente essere assodata l'agibilità dello stesso.
Sotto il riferimento legislativo a cui ogni tecnico è soggetto per la verifica dei requisiti richiesti per ottenere il Certificato di Agibilità.

QUALE E' LA NORMATIVA EDILIZIA IN MERITO DI AGIBILITÀ?

La normativa cardine a cui ogni edificio deve far riferimento è il D.P.R. 380/2001 (fonte: bosettiegatti.eu) ed in particolare gli articoli che trattano di Agibilità sono compresi nel TITOLO III (Agibilità degli edifici) 

diviso a sua volta negli articoli

Art. 24 (L.) Certificato di Agibilità:

1) Il certificato di Agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normative vigente.

2) Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:

• a) nuove costruzioni
• b) ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali;
• c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire     sulle condizioni di cui al comma1.

3)       Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.(comma così modificato dall'art. 17, comma 1, lettera o), legge n. 164 del 2014).

4) Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n.652 e successive modificazioni e integrazioni.

4 bis) Il certificato di agibilità può essere richiesto anche:(comma aggiunto dall'art. 30, comma 1, lettera g), legge n. 98 del 2013)

• a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
• b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

 Art. 25 (R.) Procedimento di rilascio del certificato di agibilità:

1) Entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto di cui all'art.24, comma 3, è tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio di certificato di agibilità, corredata dalla seguente documentazione:

• a) richiesta di accatastamento dell'edificio, sottoscritta  dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
• b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, nonchè in ordine alla avvenuta prosciugata dei muri e della salubrità degli ambienti;
• c) dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui agli articoli 113 e 127, nonché all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del presente testo unico.

2) Lo sportello unico comunica al richiedente, entro dieci giorni dalla ricezione della domanda di cui al comma 1, il nominativo del responsabile del procedimento ai sensi degli articoli 4 e 5 della legge 7 agosto 1990, n. 241

3) Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda di cui al comma 1, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell’edificio, rilascia il certificato di agibilità verificata la seguente documentazione:

• a) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67;
• b) certificato del competente ufficio tecnico della regione, di cui all’articolo 62, attestante la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche alle disposizioni di cui al capo IV della parte II;
• c) la documentazione indicata al comma 1;
• d) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82.

4) Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l'agibilità s'intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'ASL di cui di cui all’articolo 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.

5) Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda,esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell’amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.

5.bis)  Ove l'interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1, fermo restando l'obbligo di presentazione della documentazione di cui al comma 3, lettere a), b) e d), del presente articolo, e a all'articolo 5, comma 3, lettera a), presenta la dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, corredata dalla seguente documentazione:(comma aggiunto dall'art. 30, comma 1, lettera h), legge n. 98 del 2013)

• a) richiesta di accatastamento dell'edificio che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
• b) dichiarazione dell'impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico valutate secondo la normativa vigente.

5-ter. Le Regioni a statuto ordinario disciplinano con legge le modalità per l'effettuazione dei controlli.(comma aggiunto dall'art. 30, comma 1, lettera h), legge n. 98 del 2013, poi così modificato dall'art. 17, comma 1, lettera p), legge n. 164 del 2014)

Art. 26 (L) - Dichiarazione di inagibilità

1. Il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell’articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.

Nel prossimo post entreremo più nel dettaglio con esempio pratico pratico di come controllare (se trattasi di edificio esistente) o realizzare tutte le pratiche per arrivare all'agibilità di un qualunque edificio, cercando di essere il più possibile esaustivo e non parco di dettagli. Come al solito se avete domande non esitate a scrivermi. 

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