sabato 30 novembre 2013

DAL VOLUME DELL'IMMOBILE ALLA RENDITA CATASTALE ALLA I.U.C. parte 1

L'ultima volta ci siamo occupati di finiture, sia esterne che interne, degli immobili con una divisione delle varie fasi realizzative corredate da foto degli interventi presi dalle mie realizzazioni, nella speranza di chiarire ai più la complessità e le difficoltà che s'incontrano nel completamento d un'immobile.
Ora volevo introdurvi alla conoscenza delle relazioni che vertono tra grandezza dell'immobile, sua rendita catastale ed IMU (tassa attuale) in attesa delle modifiche per la futura tassa. L'obbiettivo che voglio prefissarmi in questo post è quello non tanto di farvi capire cosa sia l'I.U.C (per quello esistono i vari portali dedicati edilio, edilportale ecc.) ma cercare di darvi una relazione tra superficie creata quindi volume dell'edificio sua rendita catastale e di conseguenza la I.U.C (futura imposta sugli immobili). Non troverete facilmente queste informazioni a meno che voi stessi non abbiate una conoscenza globale tecnica, tipica di un professionista discretamente preparato; in quel caso molto probabilmente non avreste bisogno delle mie indicazioni.

Il motivo che mi spinge a fare questo genere di collegamento che (per chi non s'intende di edilizia) potrebbe risultare astruso, strano od incomprensibile è legato alla scarsa conoscenza o meglio alla non conoscenza assoluta delle relazioni  che legano lo spazio occupato dagli oggetti di uso quotidiano (una scrivania, una sedia, un'automobile, la Tv, il letto ecc.) con le nostre misure antropometriche (spazio occupato dal corpo in varie fasi della giornata: la seduta, il deambulare, il dormire ecc.) con le dimensioni dell'edificio stesso quindi con la rendita catastale e come conseguenza la tassa degli immobili.

La TV ed Internet non aiutano di certo a darvi un'idea di come funzionano questo genere d'informazioni (non tanto per i mezzi di comunicazione che sarebbero pure molto adatti, specialmente  la prima essendo in grado di raggiungere un platea vastissima di persone) ma perché nelle trasmissioni televisive partecipano:


  • politici il cui obbiettivo principale è creare il consenso del proprio elettorato sempre e comunque, senza essere a conoscenza di nulla o senza la consapevolezza che possano esistere le relazioni che vi sto per raccontare.
  • Conduttori televisivi che a seconda della linea editoriale della trasmissione privilegiano un argomento piuttosto di un'altro (il più delle volte facendo una confusione terribile per me), ingenerando solo dubbi, inducendo il pubblico al sospetto che l'edilizia sia composta SOLO da persone poco professionali e che operano a caso in base un po' alla convenienza...non sempre chi opera in edilizia è una persona poco professionale e lo fa per  pura convenienza, ma lo fa perché esistono leggi anche molto datate di cui neanche i politici sono più consci ormai.
  • Pubblico di sala orientato politicamente anch'esso verso una parte piuttosto che un'altra senza avere un minima preparazione in quello che sta dicendo ma mosso più dall'esigenza della pancia (di quello CREDE essere socialmente più accettabile) piuttosto che dalla testa (quello che REALMENTE dovrebbe essere socialmente più corretto, questo perché anche la loro testa non è consapevole di come funziona il comparto immobiliare.
Vi siete chiesti come mai in una puntata dedicata all'edilizia (quindi anche IMU) di qualunque programma su qualunque emittente televisiva, quasi mai per non dire mai, vi trovate oltre a queste 3 tipologie di componenti non vi trovate la 4 ossia un tecnico che sia in grado di spiegare come stanno realmente le cose facendo un ENORME SERVIZIO al popolo???
Io francamente non l'ho mai capito, mi limito a pensare che un tecnico libero professionista o peggio un costruttore edile non siano molto graditi in trasmissione poiché considerati gli UNICI colpevoli della complicata situazione edile-geologica nella quale ci troviamo.

Comunque iniziamo qui per ordine e parliamo delle nostre misure antropometriche che sono la base della progettazione di una casa.
Partiamo dalle misure principali delle persone, vi linko questo collegamento per darvi un'infarinatura di base sugli spazi necessari alle nostre attività.

http://books.google.it/books?id=yDn4np-uuvYC&pg=PP11&dq=misure+antropometriche+in+edilizia&hl=it&sa=X&ei=YrKXUq3vHsS47AbWqIH4Ag&ved=0CDUQ6AEwAA#v=onepage&q=misure%20antropometriche%20in%20edilizia&f=false

Prese come riferimento queste misure dobbiamo decidere l'utilizzo del nostro edificio:

  1. Edifici residenziali= condomini, villette, ville, case popolari
  2. Edifici ricettivi e turistici= alberghi, ostelli, bungalow, spiagge attrezzate ecc
  3. Edifici sportivi = palestre, campi sportivi o stadi, palazzetti dello sport, autodromi 
  4. Edifici per la cultura = Musei, pinacoteche, castelli,teatri
  5. Edifici vari= caserme, carceri,tribunali, palazzi governativi, poste ecc.
Noi ci occuperemo però in questo post di edifici residenziali ed i particolare di abitazioni come villette e condomini in generale.
Prima di partire con la progettazione dell'unità dobbiamo tener conto oltre che delle misure antropometriche (link sopra), dobbiamo tener in considerazione lo spazio occupato da ogni oggetto che si può trovare in una casa: un divano, una scrivania, una credenza, un letto, un'automobile.
Un'edificio è come un "contenitore" dove tutti questo oggetti sono presenti in quanto ci aiutano nello svolgere le nostre attività.
Nelle riviste specializzate o su internet, siamo in grado di ottenere queste misure; io ad esempio, essendo appassionato di auto mi leggo le varie riviste specializzate
Negli edifici residenziali, nostro obbiettivo di questo post dobbiamo distinguere:
  1. Edifici in edilizia sovvenzionata: edifici a totale carico dello Stato e destinato a particolari categorie di utenti (definiti dal D.P.R. n°1035 del 72) realizzati dalle A.T.E.R. (ex I.A.C.P) cooperative e consorzi, imprese pubbliche o partecipate o da Enti territoriali come Comuni, Regioni e Provincie.
  2. Edifici in edilizia convenzionata-agevolata: edifici è a parziale carico dello Stato che interviene con un contributo sui mutui dei privati per l'acquisto degli alloggi
  3. Edifici in edilizia convenzionata: e una forma introdotta della legge 865/1971.
  4. Edifici in edilizia agevolata: Contributi per l'edificazione al di fuori dei piani per l'edilizia economica e popolare.
una legge molto importante nell'edilizia italiana (pubblica e privata) in quanto fissa le altezze minime ed i requisiti igienico funzionali è il D.M. 5 luglio 1975:
  • altezza minima dei locali adibiti ad abitazione è di 2,70 mt; mentre per corridoi, bagni locali igienici e ripostigli 2,4 mt; in alcuni comuni montani l'altezza dei locali abitabili è abbassata a 2,55 mt
  • la superficie abitabile non deve essere inferiore ai 14 mq per i primi quattro abitanti; 10 mq per ciascuno dei successivi
  • stanze da letto: superficie minima letto singolo di 9 mq; per letto doppio 14 mq oltre, dopo ulteriore letto oltre il primo mq 12
  • Stanze da soggiorno: superficie maggiore di mq 14
  • alloggio minimo: non meno di 28 mq (per una persona); 38 mq (per due persone)
  • superficie finestrata apribile non meno di 1/8 della superficie del pavimento
  • stanza da bagno: bagno completo con queste attrezzature: vaso, bidet, lavabo, vasca-doccia
  • locale igienico: con le seguenti attrezzature: lavabo, bidet e tazza.
Oltre a queste prescrizioni dobbiamo aggiungere le prescrizioni per l'utilizzo delle abitazioni da parte dei diversamente abili contenuti nel D.M 236 del 14 giugno 1989 e sono:
  • raccordi pedonali con rampe di pendenza tra il 5% e l'8%
  • ascensore con cabina di dimensioni interne non inferiore a 130 cm di profondità e 95 cm di larghezza
  • porte interne: larghezza non inferiore a 80 cm, disimpegno antistante l'ascensore non inferiore a 150 cm x 150 cm
  • corridoi comuni: non inferiori a 120 cm di larghezza, corridoi degli alloggi non inferiori a 100 cm di larghezza
La superficie di ogni alloggio si determina sommando la Superficie utile di ogni singolo vano, al netto delle murature, sotto finestre e soglie, a cui va aggiunto il 60% delle superfici non residenziali, quali le superfici scoperte (logge e balcone) scale e androni e cantine e posto auto in misura non superiore a 18,00 mq. per ogni singolo alloggio e le scale interne nel caso di alloggio su due livelli.
Tutte le leggi che ho citato in questo post sono contenute del D.P.R. 380/2001, la raccolta denominata "Testo Unico dell'Edilizia"già citato precedentemente.

Detto tutto ciò voglio postarvi un esempio pratico che racchiude in se tutte queste leggi

1. Esempio di un piano terreno di una schiera con 2 diverse soluzioni diverse

2. Esempio di Piano Primo delle villette a schiera

Nei progetti, vengono inseriti anche gli arredi interni in modo da far apprezzare gli spazi interni al futuro compratore e al tempo stesso essere una proposta d'arredo.

Una volta terminato la costruzione dell'immobile si procede all'inserimento in mappa con un programma catastale denominato PREGEO, il quale per mezzo dell'uso del tacheometro o del teodolite (strumenti topografici) permette l'inserimento in mappa.


3. Strumentazione topografica durante un rilievo

Con lo strumento topografico e si fa un rilievo nella zona in cui è inserito il nostro edificio e con l'utilizzo di PREGEO (il software dell'Agenzia delle Entrate dedicato)  si inserisce in mappa il nostro fabbricato (la sagoma) e si può aggiornare l'estratto di mappa ai terreni, (di cui un esempio qui sotto per farvi comprendere meglio; nell'estratto di mappa sotto le figure grigie sono i fabbricati mentre la restante parte sono i terreni). 
Le particelle vengono distinte le une dalle altre per mezzo di numeri (quelli che si vedono in foto) e presentano sempre un'inclinazione rispetto alla particella, se noi ci mettiamo paralleli alla numerazione abbiamo l'orientamento del nostro terreno.
4. Tipico esempio di un estratto di mappa catastale (mappa particelle9

Eseguito il PREGEO e variata la nostra particella con l'inserimento del fabbricato sulla particella in mappa terreni si fa il DOCFA (software dell'Agenzia delle Entrate dedicato al classamento dei fabbricati) ossia si lavora sul fabbricato inserito in mappa (accatastamento del fabbricato) dove vengono inserite tutte le caratteristiche:

  • affacci del fabbricato (se su strada o giardino o facciata in aderenza
  • Sulla caratteristica delle murature e delle recinzioni
  • anno di costruzione del fabbricato
  • Finiture interne su pareti e pavimenti
  • Tipologia degli impianti presenti
  • Destinazione d'uso del fabbricato
  • Tipologia di murature recinzioni e tetto
  • ed altre caratteristiche secondarie
Alla parte descrittiva del DOCFA viene richiesta l'inserimento di una planimetria catastale (corrispondente a quella presentata in Comune per la Concessione edilizia) che tramite una procedura di calcolo del programma sul raster della planimetria dell'unità, permette di ottenere la superficie catastale ed il calcolo dei vani.

il DOCFA produce la famosa "rendita catastale" dell'immobile, quella che noi troviamo quando facciamo le visore catastali della nostra proprietà, ed è la base imponibile dell'imposta sugli immobili (ex I.M.U) ora I.U.C.

Nella prossima parte cercherò di scendere nei dettagli sul classamento catastale, sulla sua composizione, quali sono i criteri per attribuire una classe piuttosto di un'altra, che come conseguenza  portano aumento o diminuzione di rendita...che vuol dire maggiori o minori imposte.